Yargıtaydan Emsal Karar: Riskli Yapı Gerekçesiyle Tahliye Edilen Kiracıya Tazminat Hakkı
Yargıtay, iş yeri kiracıları ile mülk sahipleri arasındaki uyuşmazlıklarda dengeleri değiştirecek nitelikte kritik bir emsal karara imza attı. Yüksek Mahkeme tarafından verilen karara göre; kira sözleşmesi imzalandığı sırada hakkında herhangi bir risk kaydı bulunmayan bir iş yerinin, mülk sahibinin sonradan yaptırdığı karot testi ve riskli yapı başvurusu sonucunda tahliye edilmesi halinde, kiracının uğradığı kâr kaybından kiraya veren sorumlu tutulacak.
Hukuki uyuşmazlığa konu olan süreçte, kira akdinin kurulduğu tarihte binaya ilişkin yasal olarak belgelenmiş herhangi bir risk tespiti veya yıkım kararı bulunmadığı saptandı. Ancak kiraya verenin sözleşme devam ederken tek taraflı inisiyatifiyle karot numunesi aldırması ve riskli yapı tespiti yaptırması neticesinde taşınmaz mevzuat gereği tahliye sürecine girdi. Yargıtay incelemesinde, mülk sahibinin bu hamlesiyle kiralanan taşınmazın ayıplı hale geldiği, kiracının ticari faaliyetinin engellendiği ve sözleşmenin gereği gibi ifa edilmesinin imkansız kılındığı vurgulandı.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiraya verenin, kiralananı sözleşme süresince sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu yer alıyor. Sözleşme başlangıcında yapının riskli olduğuna dair bir ibare ya da resmi tespit bulunmadığı halde, mülk sahibinin sonradan devreye soktuğu işlemlerle bağımsız bölümü kullanım dışı bırakması kusur olarak değerlendirildi. Bu çerçevede Yargıtay, kiracının tahliye sebebiyle maruz kaldığı ticari kâr kaybı ve işletmesel zararların tazmin edilmesi gerektiğine hükmetti.
Söz konusu içtihat, özellikle yüksek bütçeli dekorasyon yatırımı yapan, müşteri çevresi oluşturan ve uzun süreli ticari planlama yapan işletmeler açısından önemli bir hukuki koruma kalkanı oluşturuyor. Gayrimenkul hukuku uzmanları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen süreçlerin, kiracı tahliyesini hızlandırmak adına kötüye kullanılmasının bu kararla birlikte hukuken sınırlandırıldığına dikkat çekiyor. İş yerini boşaltmak amacıyla tek taraflı riskli yapı raporu alan mülk sahipleri, kiracının açacağı yüksek tutarlı maddi ve kâr kaybı tazminatı davalarıyla karşı karşıya kalabilecek.
Uzmanlar, ilerleyen dönemlerde benzer uyuşmazlıkların yaşanmaması adına ticari kira sözleşmelerinde yapının statik durumu, deprem güvenliği ve kentsel dönüşüm olasılıklarına ilişkin maddelerin ayrıntılı şekilde düzenlenmesi gerektiğini belirtiyor. Kiraya verenlerin ve kiracıların, sözleşme akdedilmeden önce taşınmazın hukuki ve fiili durumunu şeffaf bir biçimde kayıt altına alması, olası tazminat yükümlülüklerinin önüne geçilmesi açısından büyük önem taşıyor.
Bu haberi nasıl buldunuz?