Yargıtay'dan Kiracılar İçin Önemli Uyarı: İki Haklı İhtar, Tahliye İçin Yeterli Sayıldı

Olay, başlangıçta aylık 10 bin TL kira bedeli üzerinden anlaşmaya varılan bir konutun kiracısının, sözleşme süresi içinde ödemeleri aksatmasıyla bir yargı sürecine dönüştü. Ev sahibi, kiracının haziran ve temmuz aylarına ait kira bedellerini zamanında ödememesi üzerine yasal yollara başvurma kararı aldı. Her iki ay için ayrı ayrı icra takibi başlatan ev sahibi, kiracının ödeme emirlerine itiraz etmemesine ve borçlarını daha sonra kapatmasına rağmen, Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan "iki haklı ihtar" hükmünün sonuçlarından kaçınamayacağını gördü. İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülen davada, bir kira yılı içerisinde iki kez haklı ihtara sebep olunmasının, kiracının tahliyesi için yeterli bir gerekçe olduğuna hükmedildi.

Mahkeme tarafından atanan bilirkişi raporu, kiracının mevcut borçlarını geriye dönük olarak ödediğini teyit etse de, mahkeme heyeti kanunda belirtilen "iki haklı ihtar" şartının eksiksiz olarak oluştuğuna kanaat getirerek kiracının evi tahliye etmesi yönünde karar verdi. 19 Kasım 2025 tarihinde kesinleşen bu karar, kira borcunu sonradan ödeyerek evden çıkarılmayacağını düşünen kiracılar için yol gösterici bir nitelik taşıyor.

Bu hukuki gelişme, özellikle kira ödemelerinde düzenlilik bekleyen ev sahipleri açısından önemli bir güvence oluştururken, kiracıların da kira bedellerini zamanında ödeme yükümlülükleri konusunda daha hassas davranmaları gerektiğini vurguluyor. Hukukçular, aynı kira dönemi içinde kira ödemesinin iki kez aksatılması ve bu duruma bağlı olarak iki farklı icra takibi veya ihtarnamenin gönderilmesinin, mülk sahibine doğrudan tahliye davası açma hakkı tanıdığını hatırlatıyor.

Gayrimenkul hukukunda ihtarnamenin rolü büyük önem taşımaktadır. Sadece bir uyarı niteliği taşımakla kalmayıp, olası bir dava sürecinde en güçlü delillerden birini oluşturur ve hukuki sürecin ön şartlarından birini teşkil eder. Özellikle son dönemde artış gösteren kira uyuşmazlıkları bağlamında, tarafların hangi durumlarda yasal ihtar çekebileceğini bilmesi hayati önem taşımaktadır. Genel olarak şu durumlar ihtar çekilmesini gerektirebilir:

• •Kira Bedelinin Ödenmemesi veya Gecikmesi: En sık karşılaşılan ihtarnamenin gönderilme sebebidir. Kiracı, sözleşmede belirtilen tarihte kira bedelini ödemediğinde ev sahibi, ödeme yapılması talebiyle ihtarname gönderebilir. Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar alan kiracı, borcunu ödemiş olsa dahi "iki haklı ihtar" prensibi gereğince tahliye davasıyla karşı karşıya kalabilir.
• •Yan Giderlerin (Aidat vb.) Aksatılması: Kira sözleşmeleri sadece barınma bedelini değil, aynı zamanda apartman aidatı, ısınma veya su gibi yan giderlerin ödenmesini de kapsayabilir. Kiracının bu giderleri ödemekte gecikmesi veya aksatması durumunda ev sahibi ihtarname çekme hakkına sahip olur. Bu tür aksaklıklar, kira bedelinin ödenmemesiyle benzer hukuki sonuçlar doğurabilir.
• •Komşulara Saygısızlık ve Taşınmazın Kötüye Kullanımı: Kiracının, kiraladığı mülkü özenle kullanması ve çevresindeki komşularına karşı saygılı davranması beklenir. Sürekli yüksek sesle gürültü yapılması, mülke kasten zarar verilmesi veya bina içindeki huzuru bozacak davranışlarda bulunulması gibi durumlar söz konusu olduğunda, ev sahibi kiracıya bu aykırılıkları gidermesi yönünde ihtarname gönderebilir. Sorunun çözülmemesi halinde sözleşmenin feshi gündeme gelebilir.
• •Sözleşmeye Aykırılık: Kiracının, kira sözleşmesinde belirtilen diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi, örneğin kiraladığı konutu amacı dışında kullanması gibi durumlarda da ev sahibi ihtarname çekebilir.