Yargıtay'dan Kiracılara Uyarı: Bildirim Yapılmadan Yapılan Fesih Geçersizdir!
Gayrimenkul kiralamalarında sıkça karşılaşılan bir durum, kiracıların taşınmazdaki kusurları gerekçe göstererek sözleşmeleri tek taraflı feshetmesi…
Gayrimenkul kiralamalarında sıkça karşılaşılan bir durum, kiracıların taşınmazdaki kusurları gerekçe göstererek sözleşmeleri tek taraflı feshetmesi ve bu durumdan doğan zararlarını talep etmesidir. Ancak Yargıtay'ın 2019 yılında Tekirdağ’da 47 odalı bir otelin kiralanmasıyla ilgili verdiği emsal karar, kiracılar için önemli bir uyarı niteliği taşıyor. Bu olayda, sözleşmesinde taşınmazın "tam ve mükemmel durumda" olduğu belirtilen oteli kiralayan işletmeci, bir süre sonra kanalizasyon ve gider sisteminde ciddi sorunlar olduğunu iddia ederek müşteri memnuniyetinin azaldığını ve zarara uğradığını öne sürdü. Kiracı, mülk sahibine resmi bir bildirimde bulunmaksızın sözleşmeyi feshederek tesisi tahliye etti ve sonrasında uğradığı zararların tazmini için dava açtı.
Davanın ilk durağı olan Tekirdağ 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracıların sıklıkla gözden kaçırdığı önemli bir noktaya parmak bastı. Mahkeme, kiracının iddia ettiği ayıpların mülk sahibine yasal süreler içinde bildirilmediğini, otelin uzun bir süre faaliyetine devam ettiğini ve sorunların "yoğun sezonda" değil, çok daha sonra dile getirildiğini tespit ederek davayı reddetti. Bu durum, kiracının haklı olduğu düşünülebilecek bir zeminde dahi, usule uygun hareket etmemesi nedeniyle hakkını arayamayacağını ortaya koydu.
Yargıtay'ın da onadığı bu karar, kiracıların karşılaşabilecekleri olası sorunlarda izlemeleri gereken yasal süreci açıkça ortaya koymaktadır. Bir kiracı, kiraladığı gayrimenkulde bir kusur tespit ettiğinde, hak kaybına uğramamak için şu adımları dikkatle takip etmelidir:
- •Anında Bildirim Yükümlülüğü: Kusur fark edildiği anda, hiçbir gecikmeye mahal vermeden derhal kiraya verene yazılı olarak bildirilmelidir.
- •Kanıtlanabilir İletişim: Sözlü bildirimler mahkemede ispatlanması zor olduğundan, en güvenli yol noter aracılığıyla ihtarname çekmektir. Bu, bildirimin yapıldığını ve içeriğini resmi olarak kanıtlar.
- •Makul Süre Tanıma: İhtarname ile bildirilen kusurun ne olduğu net bir şekilde açıklanmalı ve kiraya verene bu kusuru gidermesi için makul bir süre tanınmalıdır.
- •Delil Tespiti: Eğer ayıbın boyutu ciddi ise ve kiraya veren tarafından giderilmiyorsa, mahkemeden "delil tespiti" talep edilerek kusurun varlığı resmi bir raporla kayıt altına alınmalıdır.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi ve son olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin de onadığı bu karar, kiracının sözleşme öncesinde ve sonrasında gerekli incelemeleri yapma yükümlülüğünü vurgulamaktadır. Kiralanan taşınmazdaki ayıpların giderilmesi için mülk sahibine mutlaka fırsat tanınmalı ve bu süreç resmi yollarla belgelendirilmelidir. Gerekli bildirimler yapılmadan ve yasal süreler beklenmeden gerçekleştirilen tahliyeler, kiracının tazminat hakkını ortadan kaldırdığı gibi, boş kalan dönemler için kira bedeli ödeme yükümlülüğüyle de karşı karşıya kalmasına neden olabilir. Bu karar, özellikle ticari işletme kiracıları için önemli bir ders niteliğindedir ve sözleşme feshinden önce mutlaka hukuki sürece uyulması gerektiğini bir kez daha hatırlatmaktadır.
Bu haberi nasıl buldunuz?