Kiracı Evi Yakınına Devredebilir mi? Türk Borçlar Kanunu'na Göre Alt Kiralama ve Devir Şartları
Gayrimenkul piyasasında yaşanan kira artışları ve konut arzındaki dalgalanmalar, mevcut kira sözleşmelerinin korunması ve devri konusundaki hukuki soruları beraberinde getiriyor. Birçok kiracı, taşınma durumunda kiraladığı konutu birinci derece akrabasına, kardeşine veya bir arkadaşına devretmek ya da alt kiralama yoluna gitmek istiyor. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanım hakkının devrini katı kurallara bağlamış durumdadır.
Ev Sahibinin Yazılı Onayı Kanuni Zorunluluktur
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi alt kiralamayı, 323. maddesi ise kira ilişkisinin devrini düzenler. Kanun hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, mülk sahibinin yazılı rızasını almadıkça kiralanan taşınmazı bir başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını üçüncü bir tarafa devredemez. Burada bahsedilen üçüncü taraf kavramına kiracının anne, baba, kardeş veya çocuğu gibi yakın akrabaları da dahildir. Dolayısıyla kiracının kendi inisiyatifiyle evi boşaltıp yerine yakınını yerleştirmesi yasal bir zemin teşkil etmez.
Uygulamada sıkça karşılaşılan sözlü anlaşmalar veya mülk sahibinin durumdan haberdar olması, kanunen geçerli bir izin olarak kabul edilmemektedir. İleride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat yükümlülüğü kiracıya ait olduğundan, kiraya verenin onayının açık ve yazılı bir belgeyle belgelenmesi gerekmektedir.
İzinsiz Devir ve Alt Kiralamanın Hukuki Sonuçları
Ev sahibinin yazılı izni olmaksızın konutun başkasına devredilmesi ya da alt kiralama yoluyla kullandırılması, sözleşmeye açık bir aykırılık teşkil eder. Bu durum mülk sahibine sözleşmeyi feshetme ve taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı kazandırır.
Mülk sahibi, izinsiz devri tespit ettiğinde Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kapsamında kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek sözleşmeye aykırılığın 30 gün içinde giderilmesini isteyebilir. Verilen süre içerisinde evin asıl kiracı tarafından tekrar kullanılmaması ya da alt kiracının evi boşaltmaması durumunda, mülk sahibi kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek tahliye davası açabilir. Ayrıca taşınmazı hukuka aykırı şekilde kullanan kişi hakkında da fuzuli işgal (haksız işgal) nedeniyle tahliye ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebinde bulunulabilir.
Devir Süreci Nasıl Yürütülmelidir?
Kiralanan konutun bir yakına devredilmek istenmesi halinde izlenmesi gereken en sağlıklı yol, mülk sahibi ile iletişime geçilerek durumun şeffaf bir şekilde paylaşılmasıdır. Mülk sahibinin kabul etmesi durumunda mevcut sözleşmeye yazılı bir ek protokol hazırlanabilir ya da mevcut kira sözleşmesi karşılıklı feshedilerek taşınmazı devralacak kişi ile yeni bir kira sözleşmesi akdedilebilir. Bu sayede hem kiracı hukuki yükümlülüklerden kurtulur hem de yeni kiracı güvence altına alınmış olur.
Bu haberi nasıl buldunuz?