Kentsel Dönüşümde Riskli Yapılar: Yatırımcılar İçin Fırsat ve Risk Dengesi

Av. Şimşek, riskli yapıların satışının önünde hukuki bir engel bulunmadığının altını çizdi. Ancak bu tür gayrimenkullerin devir işlemlerinin, kentsel dönüşüm mevzuatına uygun olarak gerçekleştirilmesi gerektiğini ifade etti. Yatırım kararının temelinde yatan amacın, riskli yapıların sunduğu potansiyeli doğru analiz etmede belirleyici bir rol oynadığını vurgulayan Şimşek, bireysel konut ihtiyacı, ticari gayrimenkul yatırımı veya spekülatif amaçlı alım gibi farklı hedeflerin, izlenecek yolu şekillendirdiğini belirtti.

Riskli yapı olarak belirlenen mülkler, genellikle eski yapı stokuna dahil olan ve deprem gibi doğal afetlere karşı dayanıklılığı düşük olarak değerlendirilen binalardır. Bu yapıların bulunduğu alanlar, belediyeler veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilebilir. Bu ilanlar sonucunda mülk sahiplerine belirli süreler içinde yapılarını güçlendirmeleri veya yıktırmaları yönünde tebligatlar yapılır.

Yatırımcılar açısından, riskli yapı statüsündeki gayrimenkullerin cazibesi genellikle piyasa değerlerinin altında bir fiyatla satışa sunulmalarından kaynaklanmaktadır. Ancak bu düşük fiyat, yatırımcının üstlenmesi gereken ek maliyetleri ve hukuki süreçleri göz ardı etmemesi gerektiği anlamına gelir. Kentsel dönüşüm süreci, hak sahipleri arasında anlaşma sağlanması, yeni projelerin ruhsatlandırılması, inşaat sürecinin tamamlanması ve iskan ruhsatının alınması gibi birden çok aşamadan oluşur. Bu aşamaların her biri zaman ve finansman gerektirebilir.

Av. Şimşek, yatırımcıların riskli yapı alım kararından önce mutlaka detaylı bir hukuki inceleme yapmaları gerektiğini belirtti. Bu inceleme kapsamında, ilgili parselin imar durumu, mevcut imar planındaki değişiklik potansiyeli, riskli yapı tespitiyle ilgili sürecin sağlıklı işleyip işlemediği, tapu kayıtlarındaki şerhlerin detayları ve hak sahipleri arasındaki anlaşma durumunun titizlikle araştırılması gerekmektedir. Ayrıca, gelecekteki inşaat maliyetleri, projenin tamamlanma süresi ve potansiyel kira gelirleri gibi ekonomik faktörlerin de gerçekçi bir şekilde hesaplanması, yatırımın karlılığını öngörmede kritik öneme sahiptir.

Kentsel dönüşüm projelerinde, anlaşma sağlanan müteahhit firmaların finansal gücü ve daha önceki projelerindeki başarıları da yatırımcılar için önemli bir değerlendirme kriteri olmalıdır. Güvenilir ve deneyimli bir müteahhit ile çalışmak, projenin zamanında ve eksiksiz tamamlanma olasılığını artıracaktır. Riskli yapıların alımında, aceleci davranmak yerine, tüm hukuki ve finansal risklerin detaylı bir şekilde analiz edilmesi, uzun vadede kazançlı bir yatırım yapmanın temelini oluşturmaktadır.