AYM Hisseli Tapuda 'Rayiç Bedel' Kuralını İptal Etti

Tartışmalı düzenleme, 2025 yılında yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yapılan değişiklikle hayata geçirilmişti. Söz konusu değişiklik, hisseli bir taşınmazın payının üçüncü kişiye satılması halinde diğer hissedarların açtığı önalım davalarında, davacı hissedarın ödeyeceği bedelin tapuda kayıtlı satış bedeli değil, mahkeme tarafından tespit edilecek güncel rayiç bedel olmasını zorunlu kılıyordu. Düzenlemenin amacının, muvazaalı veya düşük gösterilen satış bedelleri üzerinden yapılan işlemlerin önüne geçmek olduğu belirtilmişti.

Ancak uygulamaya geçtiği kısa sürede düzenleme, hem yargı mercileri hem de siyasi çevrelerden yoğun eleştiri aldı. Ülke genelinde 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi, görmekte oldukları davalarda bu maddenin Anayasa'ya aykırılığı iddiasıyla AYM'ye başvurdu. Buna paralel olarak Cumhuriyet Halk Partisi (CHP) de düzenlemenin iptali talebiyla Anayasa Mahkemesi'ne dava açtı.

Başvurularda öne sürülen temel gerekçe, düzenlemenin tapu siciline duyulan güven ilkesini zedelediği yönünde oldu. Tapu kayıtlarının kamu güvenine dayalı, bağlayıcı belgeler olduğu, satış bedelinin tapuda resmi olarak beyan edilmesine rağmen önalım davasında farklı bir bedelin esas alınmasının hukuki belirlilik ilkesiyle bağdaşmadığı vurgulandı. Ayrıca rayiç bedelin tespitinin bilirkişi raporlarına bağlı sübjektif bir süreç olması nedeniyle, taraflar arasında öngörülebilirliği ortadan kaldırdığı ve mülkiyet hakkına orantısız bir müdahale oluşturduğu savunuldu.

Anayasa Mahkemesi, yapılan incelemeler sonucunda başvurucuların gerekçelerini haklı buldu ve TMK 734. maddesindeki rayiç bedel şartını iptal etti. Kararla birlikte, hisseli taşınmazlarda önalım davalarında önceki uygulamaya dönülerek, ödenecek bedelin tapuda kayıtlı satış bedeli üzerinden belirlenmesi esası yeniden geçerlilik kazandı.

Kararın gerekçeli metninin Resmi Gazete'de yayımlanmasının ardından, halen görülmekte olan önalım davalarında mahkemelerin bu doğrultuda işlem yapması bekleniyor. Hukuk çevreleri, iptal kararının hisseli taşınmaz satışlarında hem alıcılar hem de pay sahipleri açısından hukuki belirliliği yeniden sağlayacağını değerlendiriyor. Öte yandan, muvazaalı düşük bedelli satışların önlenmesi amacıyla yasa koyucunun farklı bir düzenleme yoluna gidip gitmeyeceği merak konusu olmaya devam ediyor.

Uzmanlar, gayrimenkul alım satım işlemlerinde özellikle hisseli tapulu taşınmazlarla ilgilenen yatırımcıların ve pay sahiplerinin, AYM kararının yürürlüğe giriş tarihini ve olası yasal düzenleme çalışmalarını yakından takip etmesi gerektiğine dikkat çekiyor.