5 Yılını Dolduran Kiracılarda Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

TBK m. 344/3 hükmüne göre, kira sözleşmesinin yapıldığı veya yenilendiği tarihten itibaren beş yıl geçtikten sonra yapılacak kira bedeli artışlarında, taraflar arasında serbestçe belirlenen oranlar yerine farklı bir değerlendirme sistemi devreye giriyor. Bu durum, hem kiracıları hem de ev sahiplerini doğrudan ilgilendiren önemli bir hukuki düzenleme olarak öne çıkıyor.

İlk Dört Yıl ile Beşinci Yıl Arasındaki Fark

Kira sözleşmesinin ilk dört uzama yılında, ev sahibi kira bedelinde artış yapabilmek için yasal sınırlar çerçevesinde hareket etmek zorunda. Bu dönemde uygulanacak artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamıyor. Taraflar bu oranın altında bir artış üzerinde anlaşabiliyor, ancak üzerinde bir artış talep edilemiyor.

Beşinci yıldan itibaren ise durum değişiyor. TBK m. 344/3 uyarınca, beş yılın sonunda yeniden belirlenecek kira bedeli için tarafların anlaşamaması durumunda, kira bedelinin tespiti mahkeme yoluyla da yapılabiliyor. Bu noktada emsal kira bedelleri, taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç değerler ve TÜFE artış oranı birlikte değerlendirmeye alınıyor.

Kira Tespit Davası Süreci

Beşinci yılını dolduran kira sözleşmelerinde ev sahibi ile kiracı arasında artış oranı konusunda uzlaşma sağlanamazsa, ev sahibi kira tespit davası açma hakkına sahip oluyor. Bu dava sürecinde mahkeme, taşınmazın bulunduğu semt, binanın fiziki özellikleri, metrekare bilgisi ve çevredeki emsal kiralar gibi unsurları dikkate alarak yeni kira bedelini belirliyor.

Kira tespit davası, sadece beşinci yılın dolmasıyla değil, her yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması gerektiğinde geçerlilik kazanıyor. Dava sonucunda belirlenen kira bedeli, mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren uygulanmaya başlıyor.

Hukuk uzmanları, kira tespit davalarında emsal kira bedellerinin belirlenmesinde bilirkişi incelemesinin büyük rol oynadığını belirtiyor. Mahkemeler, bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini referans alarak objektif bir değerlendirme yapıyor.

Konut ve işyeri kiralarında beşinci yıl sonrası uygulanacak bu düzenleme, kiracıların aşırı artışlardan korunmasını sağlarken, ev sahiplerinin de taşınmazlarının güncel piyasa değerine uygun gelir elde etmesine imkan tanıyor. Uzmanlar, sözleşme yenileme dönemlerinde tarafların hak kayıplarını önlemek adına yasal süreçleri yakından takip etmesi gerektiğine dikkat çekiyor.