Mülk Satışında Kiracılık Durumu: Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Bir gayrimenkulün el değiştirmesi, mevcut kira sözleşmelerinin akıbeti ve kiracının hakları konusunda sıklıkla soruları beraberinde getirir. Özellikle mülkün satışa çıkarılmış olması, kiracının yasal haklarını ve sözleşmesel yükümlülüklerini nasıl etkiler? Bu yazımızda, mülk sahibi değişikliğinin kiracı üzerindeki etkilerini, yasal düzenlemeleri ve kiracıların bu süreçte izlemesi gereken adımları detaylı bir şekilde ele alacağız.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, bir konutun satışa sunulması, mevcut kira sözleşmesinin sona erdiği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kiracının ödeyeceği kira bedelindeki yasal artış oranı, yani son on iki aylık TÜFE ortalaması dikkate alınarak belirlenen sınır, mülkün satılacak olması gerekçesiyle geçersiz kılınamaz. Ev sahibi, bu yasal sınırı aşan bir zam talebinde bulunamaz veya kiracısını, "evi satıyorum, boşaltın" gibi ifadelerle zorla çıkarmaya çalışamaz.

Mülkiyetin el değiştirmesi durumunda, kiracı ile mevcut ev sahibi arasındaki kira sözleşmesi, yeni malik ile aynı şartlarda devam eder. Kanun koyucu, bu noktada kiracının mağduriyetini önlemeyi amaçlamıştır. Yeni malik, sözleşmenin tarafı olarak kabul edilir ve kira sözleşmesinin tüm hükümleri yeni malik için de bağlayıcı olur. Bu demektir ki, ev satılsa dahi kiracı, mevcut sözleşme şartları çerçevesinde konutta oturmaya devam etme hakkına sahiptir.

Yeni ev sahibinin, kiracıyı mevcut kira sözleşmesi sona ermeden tahliye edebilmesi için belirli ve kanunla tanımlanmış şartların oluşması gerekmektedir. Bu şartlardan ilki, "ihtiyaç nedeniyle tahliye"dir. Yeni malik, kendisinin, eşinin veya birinci derece alt ve üst soyları (çocukları, anne-babası gibi) için konut ihtiyacı bulunduğunu ispatlamak durumundadır. İkinci önemli şart ise yasal süreçlere uyumluluktur. Yeni ev sahibi, tapu devri gerçekleştikten sonraki ilk 1 ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamenin ardından, kiracıya evi tahliye etmesi için en az 6 aylık bir süre tanınmalıdır.

Kiracı olarak, ev sahibinizin yasal artış oranını kabul etmemesi veya sizi tahliyeye zorlaması durumunda atabileceğiniz adımlar mevcuttur. Öncelikle, yasal kira artış oranını hesaplayarak kira bedelini, "Kira Bedeli" açıklamasıyla banka aracılığıyla ödemeniz önemlidir. Ev sahibinin itirazları bu noktada hukuki bir geçerlilik taşımaz. İkinci olarak, ev sahibi ile olan tüm iletişimlerinizi, özellikle taleplerini ve baskılarını, yazılı kayıt altına almaya özen gösterin. Bu, WhatsApp mesajları, e-postalar veya ihtarname yoluyla olabilir. Son olarak, unutulmamalıdır ki, ev sahibinin "evi satıyorum" beyanı tek başına bir tahliye sebebi değildir. Mahkeme kararı olmaksızın hiçbir kiracı evden zorla çıkarılamaz. Mülk sahibinin satış niyeti, kiracının barınma hakkının önüne geçemez. Kiracı, yasal artışları uygulayıp kirasını düzenli olarak ödediği sürece, sadece satış vaadiyle tahliye edilemez.