Gayrimenkul Yönetiminde Hukuki Yol Haritası: Usulsüz Seçilmiş Apartman Yöneticisini Görevden Alma Süreci

Kat malikleri arasındaki yönetimsel süreçlerde, özellikle apartman veya site yöneticisi seçimlerinin hukuka uygun gerçekleştirilmemesi durumunda, hak sahiplerinin atması gereken adımlar ve karşılaşabileceği durumlar hakkında detaylı bilgi sahibi olmak büyük önem taşır. Bir yönetici seçiminin usulsüz olduğuna dair bir iddia üzerine hukuki bir süreç başlatıldığında, mahkemelerin yaklaşımı genellikle seçimin tamamını değil, yalnızca usulsüzlük iddiasıyla karşı karşıya kalan spesifik maddeyi, yani yönetici seçimini incelemeye yöneliktir. Eğer mahkeme tarafından bu seçimde bir usulsüzlük tespit edilirse, alınan karar yalnızca bu maddeyi kapsar; genel kurulda alınan diğer kararlar ise geçerliliğini korumaya devam eder.

Yöneticilik yetkisi ve görevinin devamlılığı, bu tür hukuki süreçlerde sıklıkla kafa karışıklığına yol açan bir konudur. Bir apartman yöneticisi hakkında usulsüz seçim iddiasıyla bir dava açılması, yöneticinin görevinin otomatik olarak sonlandığı anlamına gelmez. Mahkeme tarafından nihai bir karar verilip bu kararın kesinleşmesine kadar, mevcut yönetici veya yönetim kurulu görevine devam etme hakkına sahiptir. Bu durum, hukuki sürecin getirdiği belirsizlik döneminde dahi sitenin yönetimsel işleyişinin aksamadan sürdürülmesini sağlamayı amaçlar. Ancak, mahkemelerin yoğun iş yükü nedeniyle davaların uzayabileceği gerçeği de göz ardı edilmemelidir. Örneğin, temmuz ayında yapılması planlanan yeni bir yönetici seçimi öncesinde açılan bir dava, mahkeme kararı bu tarihe yetişmezse, hukuki olarak iptal kararı çıksa bile pratikte bir karşılığı olmayabilir. Çünkü, dava sonuçlanana kadar zaten yöneticinin görev süresi dolmuş olacaktır.

Usulsüzlük iddialarıyla bir dava süreci devam ederken, yeni bir yönetici seçimi yapılması söz konusu olduğunda, adaylık haklarının kısıtlanmadığını belirtmek önemlidir. Bu süreçte:

• •Mevcut yönetici, hakkında iptal davası açılmış olsa bile, temmuz ayında yapılacak olan yeni seçimde adaylığını koyabilir.
• •Yönetici seçimini mahkemeye taşıyan kat maliki de aynı şekilde yeniden aday olma hakkına sahiptir.

Mahkemenin bir siteye dışarıdan bir kayyum yönetici atayabilmesi için, üst üste yapılan iki genel kurul toplantısında da hukuki olarak geçerli bir yönetici seçilememiş olması gibi özel şartların oluşması gerekmektedir. Eğer mevcut bir seçim süreci yaşanıyor ve yalnızca usul hataları tartışılıyorsa, mahkeme doğrudan bir dışarıdan yönetici atama yoluna gitmeyerek, öncelikle mevcut hukuki duruma göre hareket edecektir.