Emlak Hukukunda Pis Su Sızıntılarının Sorumluluk Analizi

Kat mülkiyeti sisteminde, özellikle binaların ortak altyapı sistemlerinde meydana gelen arızalar, zaman zaman komşuluk ilişkilerini zedeleyebilecek ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Bu sorunların başında, üst katlardan alt katlara sızan pis sular gelmektedir. Böyle bir durumla karşılaşıldığında, "Bu hasarın sorumlusu kimdir?" sorusu en temel ve karmaşık soruların başında yer alır.

Genellikle, alt kat sakinleri, kendi konutlarına zarar veren pis suların kaynağının üst kat komşularının banyo veya tuvalet gibi ıslak hacimlerinden kaynaklanan bir sızıntı olduğunu iddia edebilirler. Buna karşılık, üst kat sakinleri ise sorunun kendilerine ait bağımsız bölümdeki tesisattan değil, binanın ortak kullanımına ait olan ve zamanla yıpranmış ana su borularından kaynaklandığını ileri sürebilirler. Bu noktada, onarımın tüm kat maliklerini kapsayan bir ortak gider mi olacağı, yoksa sadece arızanın kaynağına ait bağımsız bölüm malikinin sorumluluğunda mı kalacağı konusunda fikir ayrılıkları yaşanması doğaldır.

Bu türden bir hukuki ihtilafın çözümü için yargı yoluna başvurulduğunda, mahkemeler öncelikle olayın nedenini ve sızıntının başladığı kesin noktayı belirlemek üzere bir bilirkişi görevlendirmesi yapacaktır. Bu bilirkişi incelemesi, sorunun kaynağı hakkında objektif bir tespit sağlayacaktır. Eğer bilirkişi raporu, sızıntının davalı konumundaki malikin kendi bağımsız bölümündeki banyo veya tuvalet zemininden ya da kendisine ait iç tesisatlardan kaynaklandığını kesin olarak ortaya koyarsa, mahkeme bu malikin hasarı gidermekle yükümlü olduğuna ve ayrıca davacının bağımsız bölümünde oluşan zararları da tazmin etmesi gerektiğine karar verecektir.

Ancak, bilirkişi incelemesi sonucunda sızıntının binanın anayapısına ait ortak su tesisatındaki bir arızadan kaynaklandığı tespit edilirse, durum farklı bir boyut kazanır. Bu gibi hallerde, meydana gelen zararlar ve gerekli onarım masrafları, tüm kat malikleri arasında, her bir malikin payına düşen oranda paylaştırılacaktır. Bu durumda, davacıya, dava sürecine diğer kat maliklerini de dahil etmesi yönünde bir bildirimde bulunulur. Öte yandan, ıslak hacimlerden alt katlara inen ve şaftlardaki ortak gider borularına bağlanan pis su gider boruları, genel olarak ortak gider tesisatı olarak kabul edilir. Bu nedenle, bu tür borulardaki arızaların tamiri, anayapı yönetimine ait bir yükümlülük olarak değerlendirilir ve tamirat işlemleri anayapı yönetimi tarafından gerçekleştirilir.