Gayrimenkul Satış Vaadi: Noter Sözleşmesi Tapu Yerine Geçer mi?

Gayrimenkul alım satım süreçlerinde sıklıkla karşılaşılan bir durum, tapu devri öncesinde tarafları güvence altına almak amacıyla yapılan noter satış vaadi sözleşmeleridir. Ancak, birçok kişi tarafından yanlış anlaşılan bir nokta, noter aracılığıyla yapılan bu tür sözleşmelerin doğrudan tapu devri yerine geçip geçmediğidir. Bu yazımızda, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ne olduğunu, geçerliliğini, tapuya şerh edilmesinin önemini ve tapusu olmayan taşınmazlar için durumunu detaylıca ele alacağız.

Gayrimenkul alım satımında, tarafların belirli bir süre sonra gerçekleşecek tapu devri öncesinde haklarını güvence altına almak istemeleri oldukça doğaldır. Bu noktada akla gelen ilk soru, "Noter satışı tapu yerine geçer mi?" sorusu olmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, gayrimenkulün doğrudan noter aracılığıyla satışı gibi bir işlem söz konusu değildir. Bunun yerine, taraflar arasında bir "satış vaadi sözleşmesi" düzenlenebilir. Bu sözleşme, gelecekte yapılacak asıl satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkını veren ön bir sözleşme niteliği taşır. Bu sözleşme ile satıcı, belirli bir süre içinde gayrimenkulü başkasına satmayacağını taahhüt ederken, alıcı da belirli koşullar altında gayrimenkulü satın alma hakkını elde eder.

Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89. maddeleri uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Bu, sözleşmenin resmi şekil şartına bağlı olduğunu ve noter tarafından resen düzenlenmesi gerektiğini ifade eder. İki tarafa da borç yükleyen ve kişisel bir hak sağlayan bu sözleşme türü, tarafları bir nevi garanti altına alır. Örneğin, bir borç karşılığında veya henüz tapuda işlem yapılamayan durumlarda, satıcı gayrimenkulü ileri bir tarihe kadar başkasına satmama, alıcı ise o kişiye satma konusunda resmi bir güvenceye sahip olur. Satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra, taraflardan herhangi biri tapu kütüğüne şerh edilmesini talep edebilir. Bu şerh, her iki taraf için de ek bir güvence sağlar.

Peki, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmezse ne olur? Sözleşme noter huzurunda usulüne uygun olarak düzenlenmişse, tapuya şerh edilmese dahi geçerliliğini korur. Ancak, bu durumda üçüncü kişilere karşı hak iddia etme olanağı sınırlı kalır. Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, kişisel hakkı güçlendirir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirir. Borç ödenmesiyle birlikte bu şerh kaldırılır. Eğer satış vaadi sözleşmesi bir borç durumundan kaynaklanmışsa ve borçlu borcunu ödemezse, Yargıtay'ın yerleşik kararlarında da görüldüğü gibi, belirli koşullar altında davacının cebri tescil talep hakkı doğabilir. Ancak, vaat edilen vadenin sonunda borç ödenmemişse, satış vaadi sözleşmesi iptal edilebilir ve tapuya konulan şerh kaldırılabilir.

Tapusu olmayan bir taşınmaza yönelik satış vaadi sözleşmesi yapılması ise teknik olarak mümkün değildir. Tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişinin hakkı, zilyetlik hakkından öteye geçemez. Bu tür bir taşınmaz için düzenlenen sözleşme, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilemez. Ancak bu sözleşme geçersiz değildir; daha çok zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi niteliği taşır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de bu konuya ilişkin kararında, tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olmadığını belirtmiştir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için tapuya konulan şerhin geçerlilik süresi ise 5 yıldır. Bu süre içinde alım satım işlemleri tamamlanmazsa, tapu şerhinin yasal geçerliliği sona erer ve tapu müdürlüğünce sözleşme iptal edilir.