Tapuda Hisseli Mülkiyetin Ayrılması: Adım Adım Rehber

Gayrimenkul sahipliğinde sıkça karşılaşılan bir durum olan müşterek mülkiyet, yani bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, çeşitli hukuki süreçler sonucunda veya kanuni bir hakkın doğmasıyla ortaya çıkabilir. Bu durumun en yaygın örneklerinden biri, miras yoluyla edinilen taşınmazlardır. Müşterek mülkiyete konu olan bir gayrimenkulde, paydaşlar yönetimsel kararlara ve gayrimenkulden elde edilen gelir veya katlanılan giderlere, sahip oldukları pay oranında dahil olurlar.

Ancak, bu tür bir mülkiyet yapısı, gayrimenkulün bölünmesi veya satılması gibi işlemlerle sona erebilir. Paydaşlar, Medeni Kanun'un kendilerine tanıdığı haklar çerçevesinde, kendi hisselerini rehin verebilir veya devredebilirler. Eğer paydaşlardan biri kendi payını satmak isterse, Medeni Kanun'un 659. maddesi uyarınca diğer paydaşların ön alım hakkı (şuf'a hakkı) devreye girer. Bu hakka göre, payın ilk satın alma önceliği diğer hissedarlardadır. Müşterek mülkiyete sahip tapu kayıtlarında ise her bir hissedarın payı, kendi ismiyle birlikte açıkça belirtilir.

Hisseli Tapuların Ayrılması: İfraz İşlemleri ve Yöntemleri

Tek bir tapu belgesi altında birden fazla kişinin hisse sahibi olduğu gayrimenkullerin, 'ifraz' adı verilen yasal bir işlemle bölünerek ayrı tapular haline getirilmesi mümkündür. Bu durum, özellikle miras paylaşımı süreçlerinde veya küçük yatırımcılara yönelik olarak çıkarılan hisseli arazilerde sıkça rastlanan bir senaryodur. Belirlenmiş bazı şartların sağlanması halinde, bu hisseli tapular yasal olarak ayrılabilir.

Mirasçılar, aralarında anlaşarak tapu üzerinde miras paylaşımını kendi iradeleriyle gerçekleştirebilirler. Bu kapsamda, tüm mirasçıların imzalarını taşıyan bir miras paylaşım (taksim) sözleşmesi hazırlanması ve yazılı olarak yapılması, bu sözleşmenin yasal geçerliliği için temel şartlardır. Eğer mirasçılar arasında bir anlaşmazlık söz konusu olursa, herhangi bir mirasçı Sulh Hukuk Mahkemesi'nde miras paylaşımı davası açabilir. Mahkemece yapılacak bir değerlendirme ve karar sonucunda miras paylaşımı gerçekleştirilir ve bu işlem tapuya tescil edilir.

Müşterek Tapu Bölme Maliyetleri ve Vergilendirme

Müşterek tapu söz konusu olduğunda, eğer bu taşınmaz miras yoluyla edinilmiş ise, miras intikali işlemi için herhangi bir ücret talep edilmez. Ancak, miras kalan taşınmazın üzerinde herhangi bir vergi borcu veya başka bir yükümlülük bulunuyorsa, bu borçların ödenmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, miras kalan tapuyu üzerinize alırken doğrudan bir tapu devir ücreti ödenmese de, varsa emlak vergisi borcu, veraset ve intikal vergisi ile döner sermaye ücreti gibi kalemlerin ödenmesi söz konusu olabilir.

Eğer söz konusu taşınmaz miras yoluyla edinilmemişse, yukarıda belirtilen ücretlere ek olarak tapu harcı da ödenmesi gerekecektir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Tapuda birden fazla kişinin pay sahibi olduğu gayrimenkuller genel olarak "hisseli gayrimenkul" olarak adlandırılır. Bu hisseli gayrimenkuller temelde iki farklı mülkiyet türüne ayrılır:

• •Paylı Mülkiyet: Bu tür hisseli tapularda, her bir hissedarın gayrimenkul üzerindeki payı net ve belirli bir oranda belirlenmiştir.
• •Elbirliği Mülkiyeti: Miras yoluyla gayrimenkul edinen hissedarların pay oranları bazen belirsiz olabilir. Hisseli gayrimenkulünü satmak isteyen kişilerin, öncelikle elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmeleri gerekmektedir.

4721 sayılı Medeni Kanun'un 644. maddesi uyarınca, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulabilir. Sulh hakimi, ilgili mirasçıları itirazlarını bildirmeleri için çağırır. Eğer itiraz eden bir mirasçı olmazsa, söz konusu gayrimenkul paylı mülkiyete dönüştürülür.