Miras Hukukundan Kentsel Dönüşüm Çıkmazına: Hisseli Tapu Sorunu ve Çözüm Yolları

Eskiden aile bağlarını ve geçmişi simgeleyen, gururla miras kalan mülkler, günümüzde pek çok durumda karmaşık hukuki ihtilafların odağı haline gelmiştir. Birçok mirasçının hak iddia ettiği bu gayrimenkuller, sahipleri için birer servet olmaktan çıkıp, çözümü zor birer soruna dönüşebilmektedir. Bu durum, yalnızca bireysel mağduriyetlere yol açmakla kalmayıp, aynı zamanda ülke ekonomisi ve şehir planlaması açısından da önemli engeller teşkil etmektedir. Özellikle İstanbul gibi büyük metropollerde, bu tür atıl durumdaki milyarlarca liralık gayrimenkul potansiyeli, doğru bir şekilde değerlendirilememektedir.

Gayrimenkul sektörünün karşı karşıya kaldığı bu önemli sorunlardan biri de "hisseli tapu" kaynaklı yaşanan tıkanıklıklardır. Özellikle kentsel dönüşüm projeleri, bu durumdan ciddi şekilde etkilenmektedir. Mevcut yasalar ve uygulamalar gereği, bir projede yer alan tüm hissedarların onayı gerekmektedir. Bu noktada, 10 ila 15 mirasçının bulunduğu bir gayrimenkulde, sadece bir kişinin dahi projeye onay vermemesi, tüm sürecin durmasına neden olabilmektedir. Bu durum, müteahhitler için büyük bir belirsizlik yaratmakta ve yatırım kararlarını olumsuz etkilemektedir.

Bu karmaşık miras hukuku süreçlerinin yol açtığı sorunlar, uzmanlar tarafından şu şekilde özetlenmektedir:

• •Uzayan Dava Süreçleri: Bir miras davasının mahkemelerde sonuçlanması ortalama 5 ila 6 yıl sürebilmektedir. Bu uzun bekleme süresi boyunca, binalar yıpranmakta ve bakımsızlık nedeniyle değer kaybetmektedir.
• •Piyasa Değerinin Altında Satışlar: Mahkeme kararıyla satışa çıkarılan mülkler, genellikle piyasa koşullarının çok altında bir bedelle alıcı bulmaktadır. Bu da mirasçıların hak ettikleri değeri elde edememesine yol açmaktadır.
• •Arabuluculuğun Sınırlı Etkisi: Aile içi ilişkilerin gerildiği ve miras kavgalarının derinleştiği durumlarda, arabuluculuk mekanizmalarının dahi çözüm üretmekte zorlandığı görülmektedir. Bazı durumlarda bu ihtilaflar, "kan davası" boyutuna ulaşabilmektedir.

Hukukçular, adliyelerin adeta birer gayrimenkul satış ofisine dönüştüğünü, davaların çözümünden ziyade icra yoluyla mülklerin satılmasına odaklanıldığını belirtmektedir. Mirasçılar arasındaki "birbirimize bırakmayalım" düşüncesi, aslında kendi sahip oldukları değerli varlıkları ziyan etmelerine neden olmaktadır. Bu süreçte en çok kazanan hukuk büroları olurken, en çok kaybeden ise üzerinde yaşadığı serveti değerlendiremeyen mirasçılar ve modernize edilemeyen şehir dokusu olmaktadır. Gayrimenkul sektöründeki bu tür hukuki kilitlenmeler, hem konut arzını olumsuz etkilemekte hem de riskli yapı stokunun yenilenmesini geciktirmektedir. Bu nedenle, mahkeme salonları yerine ortak bir zeminde uzlaşmaya varmak, her zaman daha akılcı ve kazançlı bir yol olarak öne çıkmaktadır.