Kiracının Yaptığı Tadilatların Geri Ödeme Değeri: Yeni Yargı Kararı Rehberi

Kiralık bir mülkte kiracının yaptığı yenilikler, örneğin mutfak dolaplarının yenilenmesi, tesisatın elden geçirilmesi veya mülke değer katan kalıcı iyileştirmeler, genellikle mülkten ayrılma aşamasında ev sahibi ile kiracı arasında ihtilaf konusu olabilmektedir. Bu tür durumlarda, yapılan harcamaların hangi değer üzerinden geri ödeneceği hususu büyük önem taşımaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.01.2026 tarihli son kararıyla bu konuya açıklık getirmiş ve geri ödeme hesaplamasının temel alınacağı zaman dilimini netleştirmiştir.

Yapılan düzenlemelerin geri ödeme tutarı, kiracının mülke yaptığı yatırımların bedelini talep ederken, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, tahliye anındaki güncel piyasa değeri yerine, bu iyileştirmelerin yapıldığı tarihteki rayiç bedel üzerinden hesaplanacaktır. Bu karar, kiracıların mülke yaptıkları ve mülkün değerini artıran harcamaların karşılığını alabilmelerine yönelik önemli bir güvence sağlamaktadır.

Bir kira sözleşmesinde yaşanan uyuşmazlık örneğinde, kiracı kiraladığı taşınmaza alçıpan bölmeler, mermer masa, pimapen doğramalar ve özel merdiven kaplaması gibi çeşitli imalatlar yaptırmıştır. Mülkten ayrıldıktan sonra bu harcamaların bedelini talep eden kiracı ile mülk sahibi arasındaki anlaşmazlık mahkemeye taşınmıştır. Bu olayda Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu'nun "Vekaletsiz İş Görme" hükümlerine dayanarak, kiracının talep edebileceği masraflar için şu temel ilkeleri belirlemiştir:

• •Zorunlu ve Faydalı Harcamalar: Kiracı, mülkün değerini artıran veya kullanımını mümkün kılan zorunlu harcamaları talep edebilir. Ancak, mülkün niteliğine ve amacına uygun olmayan, aşırıya kaçan "lüks" olarak nitelendirilebilecek harcamalar bu kapsamın dışında kalabilir.
• •Aşınma ve Eskime Payı: Geri ödenecek tutar belirlenirken, yapılan imalatın yapıldığı tarihteki değeri üzerinden, zamanla oluşan yıpranma payı düşülecektir.
• •Mevcut Piyasa Değeri: Mülk sahibinin, kiracının yaptığı bu iyileştirmeler sayesinde haksız bir kazanç elde etmediği prensibi göz önünde bulundurularak, imalatların gerçekleştirildiği tarihteki güncel piyasa değerleri dikkate alınacaktır.

İlk derece mahkemesinin eksik inceleme yaptığına hükmeden Yargıtay, dosyanın yeniden incelenmesini talep etmiştir. Yüksek Mahkeme, bilirkişi heyetinden hangi imalatların "faydalı ve zorunlu" kategorisine girdiğini, hangilerinin ise "lüks" harcama olarak değerlendirileceğini açıkça ayrıştırmasını istemiştir. Ayrıca, mülk sahibinin "Bu harcamalar karşılığında kiracıdan ek bir bedel almadım" şeklindeki savunmasının da ispat yükümlülüğü altında olduğunu kararına eklemiştir.

Bu emsal karar, gayrimenkul sektöründe, özellikle ticari işletmelerin kiralanmasında yapılan dekorasyon ve tadilat harcamalarına hukuki bir güvence getirmektedir. Kira sözleşmesinde bu konuya dair açıkça aksi yönde bir hüküm bulunmadığı sürece, kiracılar mülkten ayrılırken, mülkün değerini artıran kalıcı yatırımları için hak ettikleri bedeli talep etme hakkına sahip olacaklardır.