Apartman Giderlerinde Kiracı ve Mal Sahibi Sorumlulukları: Kim Ne Kadar Öder?

Apartman veya site gibi ortak yaşam alanlarında kiracı ve mal sahibi arasındaki gider paylaşımı, çoğu zaman kafa karışıklığına yol açabilen bir konudur. Bu noktada, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddeleri ve genel teamüller doğrultusunda kimin hangi giderlerden sorumlu olacağını netleştirmek büyük önem taşır. Temel prensip olarak, kiracı yalnızca binanın günlük işleyişiyle ilgili olağan yönetim giderlerinden mesuldür. Yatırım niteliği taşıyan veya binanın temel yapısını ilgilendiren büyük çaplı onarım ve yenileme harcamaları ise mal sahibinin sorumluluğundadır ve kiracı bu tür maliyetleri üstlenmek zorunda değildir.

Örnek vermek gerekirse, apartmanın havuzunun baştan sona tadilatı, havuz sisteminin yenilenmesi gibi büyük ve kalıcı nitelikteki giderler mal sahibine aittir. Kiracının bu tür masrafları karşılaması beklenemez. Ancak, havuzun günlük kullanımıyla ilgili ortaya çıkan masraflar, örneğin düzenli ilaçlama, temizlik hizmetleri, aydınlatma giderleri veya havuz başında görevli personelin maaşı gibi işletme giderleri, kiracının sorumluluk alanına girebilir. Bu ayrım, giderin niteliğine göre belirlenir: binanın genel yapısını iyileştiren veya değer katan harcamalar mal sahibine, mevcut durumun devamını sağlayan operasyonel giderler ise kiracıya ait olur.

Bu tür giderlerin doğru bir şekilde dağıtılması ve hesaplanması için "mahsuplaşma" süreci hayati önem taşır. Apartman yönetimi tarafından belirlenen yıllık işletme projeleri, dönem sonunda gerçekleşen tüm gelir ve giderleri dikkate alarak bir hesaplama yapılmasını gerektirir. Kiracı veya mal sahibi olsun, herkesin bu mahsuplaşma sürecinde ısrarcı olması, yapılan ödemelerin avans niteliğinde olduğunu ve dönem sonunda gerçek giderlerle karşılaştırılarak herkesin hakkının teslim edilmesi gerektiğini savunması esastır. Çünkü her ay düzenli olarak ödenen aidatlar, aslında o döneme ait ortak giderler için toplanan bir ön ödemedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, kiracının mal sahibine ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlı olmak kaydıyla yaptığı bazı gider ödemelerini, kira borcundan düşme hakkı bulunabilir (KMK Madde 22). Ancak bu durumun kira sözleşmesinde açıkça belirtilmiş olması gerekir. Aksi takdirde, kiracının kira bedelinden doğrudan kesinti yapması, temerrüde düşmesine ve ek hukuki süreçlere yol açabilir. Eğer böyle bir durum söz konusu olursa, kiracı ödediği tutarı mal sahibine rücu etme hakkına sahip olabilir. Mahsuplaşma yükümlülüğünün yönetim planına eklenmesi, yöneticilerin bu süreci şeffaf bir şekilde yürütmesini sağlamak açısından da önemlidir.

Ortak giderlerden kimin sorumlu olacağı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde detaylı olarak düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kat malikleri genel olarak şu giderlere katılır:

• •Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi gibi personelin giderleri ve bunlara ait avanslar eşit olarak dağıtılır.
• •Anagayrimenkulün sigorta primleri, tüm ortak alanların bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi kalemler ise arsa payı oranında kat malikleri arasında paylaştırılır.

Bu düzenlemeler, genel giderlere katılma yükümlülüğünün öncelikli olarak bağımsız bölüm maliklerine, yani ev sahiplerine ait olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Ancak, KMK Madde 22'de belirtildiği üzere, bağımsız bölümden kira sözleşmesi veya başka bir hakka dayanarak faydalanan kiracılar da, mal sahipleriyle birlikte bu ortak borçlardan müştereken sorumlu tutulabilirler. Bu da, kiracıların da apartmanın olağan giderlerine katkıda bulunmasının yasal bir dayanağı olduğunu göstermektedir.