Emlak Değerlemesinde Yeni Yargısal Çizgi: İnternet İlanları Rayiç Bedel İçin Tek Başına Yeterli Değil

Emlak sektöründe değer tespiti süreçleri, her zaman büyük titizlik ve doğru metotlarla yürütülmelidir. Özellikle kamulaştırma, emlak vergisi ve rayiç bedel belirleme gibi hassas konularda, kullanılan veri ve yöntemlerin hukuki geçerliliği hayati önem taşır. Bu bağlamda, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nin (BAM) aldığı emsal bir karar, gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanmasında izlenmesi gereken doğru yolu bir kez daha gözler önüne serdi.

Mahkeme, yapılan bir değer tespit raporunun, özellikle arsa niteliğindeki taşınmazların değerinin belirlenmesinde, Kamulaştırma Kanunu'na uygun olmadığını net bir şekilde ifade etti. Kararda, bilirkişi raporunda internet üzerinden elde edilen satış ilanlarının esas alınmasının yanlışlığına vurgu yapıldı. Kanun'un 11. maddesinin 1. fıkrasının (g) bendine göre, bedel tespitinin, değerlendirme tarihinden önceki, özel bir amacı olmayan emsal satışlara dayandırılması zorunlu iken, yalnızca internet ilanlarındaki fiyatların baz alınarak rapor hazırlanmasının hatalı olduğu belirtildi. Bu durum, gayrimenkul değerlemesinde rastgele toplanan ilan fiyatlarının değil, gerçek ve serbest piyasa koşullarında gerçekleşmiş emsal satışların esas alınması gerekliliğini yargı kararıyla bir kez daha teyit etmiş oldu.

Değerleme sürecindeki bir diğer önemli hata ise bilirkişi heyetinin yapısıyla ilgiliydi. Kamulaştırma Kanunu'nun 15. maddesinde belirtilen bilirkişi heyetinin oluşumu, bir fen bilirkişisi, bir gayrimenkul değerleme uzmanı ve iki inşaat mühendisinden oluşmalıdır. Ancak, söz konusu raporda yer alan heyetin bir gayrimenkul değerleme uzmanı, bir inşaat mühendisi ve bir harita mühendisinden oluştuğu tespit edildi. Bu yapısal uyumsuzluk da raporun usul ve yasaya aykırı bulunmasına neden olan gerekçelerden biri olarak öne çıktı.

İstanbul BAM'ın bu kararı, emlak değerleme süreçleri için önemli bir içtihat niteliği taşıyor. Özellikle belediyeler ve çeşitli komisyonlar tarafından sıklıkla başvurulan internet ilanlarına dayalı değer tespiti yöntemleri, bu kararla birlikte hukuki bir sorgulama alanına girdi. Bu durum, emlak vergisi matrahlarının belirlenmesinde kullanılan yöntemlerin yargı denetimine tabi olduğunu ve hatalı veya eksik raporların iptal edilebileceğini açıkça ortaya koyuyor. Gayrimenkul sahiplerinin, belirlenen rayiç bedellerin hangi emsallere ve hangi yöntemlere göre tespit edildiğini dikkatle incelemesi büyük önem taşıyor. Hukuka aykırı tespit edilen değerlere karşı, 7 Eylül 2025 tarihine kadar dava açma hakkınızın bulunduğunu unutmayınız.