Emlak piyasasında sıkça karşılaşılan ve potansiyel alıcıları yakından ilgilendiren önemli bir konu, 'iskan belgesi'dir. Belediyelerin imar müdürlüklerindeki yapı kullanma izni birimleri tarafından tanzim edilen bu belge, bir yapının onaylı projeye sadık kalınarak inşa edildiğini ve yasal olarak oturuma hazır olduğunu teyit eder. Dolayısıyla, iskan belgesi olmayan bir konutun yasal statüsünün tamamlanmamış bir yapı olduğunu bilmek büyük önem taşır.
Bir yapının iskan ruhsatı alabilmesi için, projesine uygun olarak inşa edilmiş olması ve ilgili tüm kamu kurumlarına olan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması şarttır. Ruhsatına aykırı inşa edilen veya borçları bulunan yapılar için belediyeler iskan izni vermekte imtina eder. İskan ruhsatı başvurusu sırasında belediyeler tarafından talep edilen belgeler arasında tapu örneği, yapı ruhsatı, vergi dairesi ve SGK'dan alınacak ilişiksizlik belgeleri, su ve elektrik borcu olmadığını gösteren evraklar ve yapı denetim uygunluk formu gibi detaylı dokümanlar yer alır. Kısacası, iskan alınabilmesi için yapının kamu kurumlarına karşı sigorta ve vergi borçlarının bulunmaması, su ve elektrik gibi temel ihtiyaçlara dair herhangi bir ödenmemiş borcun olmaması ve imar mevzuatına tam uyumun sağlanmış olması gerekmektedir.
Özellikle inşaat tamamlanmadan, henüz iskan ruhsatı alınmamış yapılar için kat irtifakı tapusu ile ev sahibi olanların karşılaşabileceği bazı riskler mevcuttur. Bu durumlar şunları içerebilir:
- •Elektrik, su, doğal gaz gibi temel altyapı aboneliklerinin yasal olarak yapılamaması.
- •Tapuların, arsa sahibi lehine iptal edilmesi veya hiç alınamaması ihtimali.
- •Bazı durumlarda müteahhitlerin, arsa sahipleriyle yaptıkları kat karşılığı sözleşmelerindeki vaatlerini eksik yerine getirmesi.
- •Bu durumun kabul edilmemesi halinde arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi ve müteahhitten ev alanların tapularını kaybetme riski.
- •Bina ile ilgili elektrik, su, sigorta ve vergi borçlarının alıcılar tarafından üstlenilmesi gerekliliği.
İskan raporu bulunmayan bir bina malikinin veya bu türden bir konut/işyeri edinmeyi düşünenlerin, yukarıda sıralanan potansiyel sorunları dikkatle incelemesi ve gerekli araştırmaları yapması elzemdir. İskansız evlerde oturum başlamış olsa da, bu durum yasal bir zemine oturmadığı anlamına gelir. Henüz iskanı olmayan bir projeden gayrimenkul edinirken, beraberinde gelen risklerin farkında olmak gerekir. İskan ruhsatı olmayan bir yapıda bulunmak, can ve mal güvenliği açısından da ciddi tehlikeler barındırabilir. Şantiye elektriği kullanımı, ev aletlerinin zarar görmesine ve hatta yangın riskine yol açabilir. Ayrıca, belediye tarafından resmi olarak sağlanmayan elektrik ve su hizmetlerinin şantiye sayaçları üzerinden kullanılması, daire sahipleri arasında ortak ödeme ve fatura paylaşımı konusunda anlaşmazlıklara neden olabilir. Az tüketen daire sahiplerinin, daha fazla tüketen komşuları nedeniyle yüksek faturalarla karşılaşması olasıdır. Şantiye elektriği ve suyu için belirlenen belirli bir tüketim kotasının aşılması durumunda ise ödemelerin iki katına çıkması gibi ek mali yükümlülükler doğabilir. Genel olarak, su, elektrik, doğalgaz, telefon ve kanalizasyon gibi temel hizmetlerin, iskan ruhsatı alındıktan sonra resmi olarak verilmesi beklenir; ancak pratikte bu süreç her zaman bu şekilde işlemeyebilir. Yapı ruhsatı alınmış ve buna uygun inşa edilmiş ancak kullanma izni (iskan) alınmamış yapılara, yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon veya doğalgaz gibi altyapı hizmetlerinden birinin veya birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi durumunda, iskan ruhsatı alınıncaya kadar bu hizmetlerden geçici olarak yararlanılması mümkün olabilir.
ETİKETLER
Bu yazıyı nasıl buldunuz?