Ortak Alan Arızalarında Zarar Kimin Sorumluluğunda? Yargıtay Kararları Işığında Detaylı Rehber

Apartman ve site yaşamının getirdiği komşuluk ilişkilerinde zaman zaman gerginliklere yol açabilen ortak alan arızaları, önemli bir hukuki zemine oturmaktadır. Özellikle alt katlarda meydana gelen lağım taşması veya gider tıkanıklığı gibi beklenmedik durumlar sonucunda oluşan zararların sorumluluğunun kime ait olacağı, birçok kat malikinin merak ettiği bir konudur. Kendi dairesinde herhangi bir kusuru bulunmadığı halde, apartmanın ortak giderlerinden kaynaklanan bir arıza nedeniyle zarara uğrayan bir kişi, bu masrafların karşılanması için komşularına başvurabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncel yargı kararları bu soruları aydınlatmak için önemli ipuçları sunmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bir yapının temel unsurları, ana duvarları, taşıyıcı sistemleri (kolonlar ve kirişler), asansörler, merdivenler, sahanlıklar ve genel kanalizasyon tesisleri "ortak yer" olarak tanımlanmaktadır. Bu alanlarda ortaya çıkan her türlü arıza ve bakım ihtiyacı, tek bir kişiye ait bir sorun olmaktan ziyade, tüm kat maliklerinin müşterek sorumluluğundadır. Bu nedenle, ortak giderlerden kaynaklanan bir hasarın bedeli, arızanın kaynağına ve kusur durumuna göre farklılık gösterebilir.

Yargıtay'ın emsal niteliğindeki kararları, bu tür durumlarda sorumluluğun dağılımını netleştirmektedir. Örneğin, yağmur olmamasına rağmen bir binanın ana gider hattının tıkanması sonucu bir daireyi pis su basması olayında, Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, "kusursuz sorumluluk" ilkesini vurgulamıştır. Bu kararda, Türk Borçlar Kanunu'nun 69. maddesine atıfta bulunularak, bina maliklerinin, yapının bakımındaki eksikliklerden kaynaklanan zararları gidermekle yükümlü oldukları belirtilmiştir. Buna göre, gider hattının tıkanmasında kişisel bir ihmal olmasa dahi, arızanın ana gider hattında meydana gelmesi durumunda, oluşan tüm maddi zararlar (parke değişimi, boya badana, eşya hasarı gibi) tüm kat malikleri tarafından arsa payları oranında karşılanmak zorundadır.

Evini sigortalatmış olan bir vatandaşın dairesini su basması durumunda ise sigorta şirketleri, hasarı karşıladıktan sonra "rücuen tazminat" davası yoluyla ödedikleri tutarı apartman yönetimi ve diğer kat maliklerinden talep edebilirler. Yargıtay da bu tür davalarda sigorta şirketlerinin haklılığını kabul ederek, apartman sakinlerinin bu giderlere müştereken katılması gerektiğine hükmetmektedir. Kapıcı dairesi ve bodrum katlar gibi ortak alan niteliğindeki yerlerde meydana gelen zararlar da benzer şekilde, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin bir kararıyla, doğrudan yönetime değil, tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu durum, ortak tesislerdeki bir arızanın, tüm maliklerin ortak bir borcu olduğunu teyit etmektedir.

Bu tür bir mağduriyet yaşadığınızda haklarınızı bilmeniz büyük önem taşır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 uyarınca, ortak yerlerin onarım ve bakım giderlerine her malik katılmakla yükümlüdür. "Benim dairem üst katta, beni etkilemiyor" veya "Ben o hattı kullanmıyorum" gibi gerekçelerle ödemeden kaçınmak hukuken mümkün değildir. Ayrıca, ortak gider payını ödemeyen malikler için, aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanması da mümkündür.