Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Yasal Haklar: Kira Anlaşmazlıkları ve Tahliye Süreçleri

Son dönemde Beşiktaş'ta yaşanan bir olay, ev sahiplerinin "eksik kira ödemesi" gerekçesiyle başlattığı icra takibinin mahkemece iptal edilmesiyle, kira uyuşmazlıklarındaki karmaşık süreci bir kez daha gündeme getirdi. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, bu tür durumlarda tarafların yasal haklarını ve dikkat etmesi gereken noktaları aydınlattı.

Ev Sahiplerinin Hakları: Tahliye ve Kira Tespiti Süreçleri

Türk Borçlar Kanunu uyarınca, bir kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, kiracının otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmemektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, taraflarca aksine bir hüküm konulmadıkça, her yıl birer yıllık sürelerle otomatik olarak uzama eğilimindedir. Bununla birlikte, kanunda belirtilen belirli haklı gerekçelerin varlığı durumunda ev sahiplerinin tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu haklı sebepler arasında kiracının kira bedelini ödememesi (temerrüt), iki haklı ihtarnamenin yapılması, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması, ev sahibinin veya birinci derece yakınlarının konuta duyduğu ihtiyaç, taşınmazda esaslı bir tadilat yapılması gerekliliği veya kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi durumlar yer alır.

Piyasa koşullarının altında kalan kira bedelleri için ev sahiplerinin de belirli hakları mevcuttur. Ev sahipleri, kira bedelinin güncel piyasa değerinin önemli ölçüde altında kaldığını düşündükleri durumlarda, her beş yılda bir kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Mahkemeler bu davalarda, genel ekonomik göstergeleri, ilgili bölgedeki gayrimenkul piyasasındaki gelişmeleri ve benzer özelliklere sahip taşınmazların güncel kira bedellerini dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirlerler. Eğer mahkemenin belirlediği bu yeni kira bedeli kiracı tarafından ödenmezse, ev sahibi yasal yollara başvurarak ödemeyi icra yoluyla talep edebilir ya da 30 günlük ödeme süresinin ardından "temerrüt nedeniyle tahliye" davası açma hakkına sahip olur.

Kiracıların Hakları: Fahiş Zam Taleplerine Karşı Korunma Yolları

Kiracılar açısından en büyük endişe kaynağı, ev sahiplerinin yasal sınırların üzerinde yaptığı zam talepleri ve bu taleplerin yerine getirilmemesi durumunda karşılaşılabilecek tahliye baskısıdır. Türk hukuk sistemi, bu konuda kiracıyı koruyucu önemli düzenlemelere sahiptir. Kiracılar, kira sözleşmesinde belirtilen ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranını aşmayan bir artış yapmakla yükümlüdür. Ev sahibinin bu yasal sınırın üzerinde bir zam talebiyle gelmesi durumunda, kiracının bu talebi kabul etmek gibi bir zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak burada önemli bir nokta bulunmaktadır: Kiracı, evini kaybetmeme endişesiyle gönüllü olarak yasal sınırın üzerinde bir kira ödemesi yaparsa, sonradan yaptığı bu fazla ödemeyi geri talep etme hakkı ortadan kalkar.

Ev sahibinin talep ettiği yüksek zam oranının kiracı tarafından karşılanmaması, yasalara göre tek başına bir tahliye sebebi teşkil etmez. Kiracı yasal sınırları aşmayan bir kira ödemesi yaptığı sürece, ev sahibi bu gerekçeyle kira sözleşmesini feshedemez. Tahliye taahhütleri konusunda ise dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrıntı bulunmaktadır: Bir tahliye taahhüdünün yasal olarak geçerli kabul edilebilmesi için, kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanmamış olması gerekmektedir. Bununla birlikte, Yargıtay kararlarıyla bir gün sonra atılan imzalar veya boş bırakılıp sonradan doldurulan taahhütler de geçerli sayılabileceği durumlar olabilmektedir. Ancak, taşınmazın "aile konutu" olarak kullanılması durumunda, tahliye taahhütnamesinin her iki eşin de imzasıyla geçerli olacağı yönünde kritik bir istisna mevcuttur.