Devremülklerde Aidat Belirleme Süreci ve Yönetim Dinamikleri

Devremülk sahibi olmanın getirdiği hak ve sorumluluklar, özellikle aidatların belirlenmesi noktasında bazı önemli detayları barındırır. Pek çok devremülk alıcısı, satın alma aşamasında imzalanan sözleşmenin aidat konusunda nihai bir belirleyici olduğunu düşünse de, gerçekler biraz daha farklıdır. Tapu devri gerçekleştiği an, ilgili gayrimenkulün yönetim planı devreye girer ve sözleşmeden daha öncelikli hale gelir. Bu aşamadan sonra müteahhit ile olan hukuki bağınız sona erer ve artık muhatabınız diğer kat malikleridir. Satış sırasında belirtilen ve sözleşmeye eklenen "sabit aidat" vaatleri, yasal olarak bağlayıcı bir nitelik taşımaz. Aidatların belirlenmesi, her yıl gerçekleştirilen Kat Malikleri Kurulu toplantılarında kabul edilen işletme projesine dayalı olarak şekillenir.

Devremülk projelerinde yönetimsel açıdan karşılaşılan en yaygın sorunlardan biri, karar alma mekanizması olan toplantılara katılımın düşüklüğüdür. Bu durumun temelinde iki ana etken yatmaktadır. Birincisi, toplantıların genellikle devremülklerin bulunduğu tatil yöreleri gibi uzak lokasyonlarda gerçekleştirilmesidir. Farklı şehirlerde yaşayan veya ikamet eden malikler için bu durum, fiziksel olarak toplantıya katılmayı zorlaştıran bir engel teşkil eder. İkinci önemli sebep ise, bir daireyi veya konutu paylaşan çok sayıda devremülk sahibinin, aralarından birini temsilci olarak belirleme ve oy kullanma sürecinin karmaşıklığıdır. Bu noktada, toplantılara yeterli ve usulüne uygun katılım sağlandığı takdirde, ihtiyaçların yerinde tespit edilerek aidatların şeffaf bir işletme projesi çerçevesinde yönetilmesi ve kontrol altında tutulması mümkün hale gelir.

Müteahhitlerin, satışı henüz tamamlanmamış devrelerin sahipliği üzerinden yönetimde mutlak hakimiyet kurduğu yönündeki algı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddeleri gereğince doğru değildir. Kanun, bir kişinin veya müteahhidin sahip olduğu devremülk sayısının ne kadar fazla olursa olsun, Kat Malikleri Kurulu toplantılarında kullanabileceği oy sayısının, tüm oyların üçte birini (1/3) geçemeyeceğini açıkça belirtir. Bu yasal düzenleme, bireysel maliklerin bir araya gelerek yönetim süreçlerinde söz sahibi olabilmelerini sağlamak adına oluşturulmuş en önemli güvencelerden biridir. Bu sayede, az sayıda malikin bir araya gelerek dahi ortak kararlar üzerinde etkili olması mümkün kılınır.