Mirasta Hukuki Yollar: Ebeveynin Çocuğuna Taşınmaz Devri Hibe mi, Satış mı?

Gayrimenkul devir işlemleri, Türk hukukunda çeşitli yollarla gerçekleştirilebilir. Taraflar, bir satış sözleşmesi akdederek ilerleyebilecekleri gibi, doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak da mülkiyetin el değiştirmesini sağlayabilirler. Özellikle baba ile evlat arasındaki ilişkide de bu genel prensipler geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu'nda, ebeveyn ile çocuk arasındaki gayrimenkul devirleri için özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla, bir baba ile çocuğunun gerçekleştirdiği tapu devri işlemi, tamamen yabancı iki kişi arasında yapılan bir devir işleminden hukuki açıdan hiçbir farklılık arz etmez.

Bir baba, sahibi olduğu taşınmazını, noter onaylı bir satış sözleşmesi akdederek ve sonrasında tapu sicilinde gerekli işlemleri tamamlayarak oğluna satabilir. Bu, mülkiyetin yasal yollarla devredilmesi için sıkça tercih edilen bir yöntemdir. Bunun yanı sıra, babanın taşınmazını oğluna karşılıksız olarak devretmesi de mümkündür; bu işleme "hibe" veya "bağışlama" adı verilir. Hibe işlemi de tıpkı satış gibi, ilgili taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir.

Bu iki devir türü arasında önemli bir mali fark bulunmaktadır. 2019 yılı itibarıyla, hibe işlemlerinde tapu harcı, taşınmazın değerinin binde 68,31'i oranında hesaplanırken, satış işlemlerinde bu oran binde 20,37'dir. Bu oranlar, işlemin maliyetini doğrudan etkilediğinden, tarafların bu detaya dikkat etmesi büyük önem taşır. Hibe işlemleri, bir gayrimenkul hibe taahhütnamesi düzenlenerek veya doğrudan tapu müdürlüğüne gidilerek tamamlanabilir. Her iki durumda da, işlemin geçerliliği için tapu harcının ödenmesi ve gerekli belgelerin eksiksiz olarak temin edilmesi şarttır.

Ebeveynin hayattayken çocuğuna yaptığı gayrimenkul bağışlaması durumunda, diğer kardeşlerin bu bağıştan hak talep edip edemeyeceği merak konusudur. Baba hayattayken yapılan bir devir işleminde, diğer çocukların bu durumdan ötürü doğrudan bir hak talebinde bulunmaları mümkün değildir. Ancak, baba vefat ettikten sonra mirasçıların, muvazaa (danışıklı işlem) iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası veya tenkis davası açma hakları doğabilir. Satış ve hibe işlemleri için istenen belgeler genel olarak benzerlik göstermekle birlikte, bazı farklılıklar mevcuttur. Satış işlemleri için tapunun aslı veya fotokopisi, nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi ile belediyeden alınacak rayiç bedel ve vergi borcu yoktur yazısı gereklidir. Hibe işlemleri ise tapu senedi, son 6 ay içinde çekilmiş bir adet fotoğraf, belediyeden alınan emlak beyan değerini gösteren belge ve tarafların nüfus cüzdanlarının asılları ile gerçekleştirilir.