İmar Uygulamaları ve Şuyulandırma: Arsa Yönetiminin Temelleri

Gayrimenkul dünyasında sıklıkla karşılaşılan ve arazi kullanımını düzenleyen önemli bir kavram olan şuyulandırma, imar uygulamalarının temel taşlarından birini oluşturur. Bu süreç, mevcut arazi parçalarının kamu yararı gözetilerek yeniden düzenlenmesi ve hak sahiplerine adil bir şekilde dağıtılması amacını taşır. Özellikle belediye ve mücavir alanlar dışındaki bölgelerde, valilikler de bu yetkileri kullanarak imar uygulamalarını gerçekleştirir.

Şuyulandırma olarak da bilinen imar uygulamalarında, düzenlemeye tabi tutulan arazilerin yüzölçümünden bir miktar, yapılan düzenlemeler sonucunda ortaya çıkan değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" (DOP) olarak ayrılır. Ancak bu uygulamanın bir sınırı vardır: Alınacak düzenleme ortaklık payları, söz konusu arazi ve arsaların düzenleme öncesi yüzölçümünün %35'ini geçemez.

18. Madde imar uygulamalarına başlanması, idari bir kararla tetiklenir. Bu kararda, düzenlenecek bölge net bir şekilde belirlenir. Düzenleme alanı seçilirken, konut gelişim alanları ve kamu hizmetlerine ayrılan bölgelerin tüm paydaşlara dengeli bir şekilde dağıtılması ilkesine azami özen gösterilir. Ayrıca, düzenleme sınırının belirlenmesinde varsa imar planı hükümlerine, yoksa ilgili yönetmelik kurallarına uyulması esastır.

Bu aşamaların ardından, mülkiyetle ilgili bilgilerin tespiti için çeşitli ön çalışmalar yapılır. Halihazır harita güncellenir ve uygulamaya yönelik özet cetvel, tahsis cetveli, ada dağıtım cetveli, DOP hesap cetveli ve kadastro ayırma çapı cetvelleri gibi önemli belgeler hazırlanır. Bu sürecin ana prensibi, mümkün olduğunca hak sahiplerine kendi arazileri üzerinden imar parseli verilmesidir. Eğer bu durum zorunlu nedenlerle mümkün olmazsa, en yakın yerden parsel tahsisi veya hisselendirme yoluna gidilir. Parsel dağıtımı ve tahsisi, bağımsız, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre gerçekleştirilebilir.

Türkiye genelinde mevcut taşınmazlar üzerinde, yasal gereklilikler doğrultusunda Devlet ve diğer kamu tüzel kişilikleri tarafından imar uygulamaları yürütülmektedir. Şuyulandırma, bu uygulamaların bir örneği olup, mevcut bir parselin kamu kurumları veya belediyeler tarafından kullanım hakkı doğrultusunda farklı parsellerle bütünleştirilmesi ve ardından hak sahiplerine hisseli olarak kat mülkiyeti veya arsa şeklinde sunulması işlemidir. Bu uygulamanın yasal dayanakları arasında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunu'nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun'un 10/c maddesi yer almaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca, imar hududu içindeki binalı veya binasız arsa ve araziler, maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin rızası aranmaksızın, birbirleriyle yol fazlalıklarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait yerlerle birleştirilebilir, yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayrılabilir, bağımsız, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılabilir ve re'sen tescil işlemleri yapılabilir. Bu yetkiler, belirtilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise valiliklerce kullanılır. Islah imar planı yapılan veya yapılacak bölgelerde, bu Kanun kapsamına giren ve tapu tahsis belgesi verilen hazine arsa ve arazileri, iktisap tarihlerine bakılmaksızın aynı amaçla değerlendirilir.