Arsa Bölme (İfraz) Süreci: Değer Yaratmanın Anahtarı

Bir gayrimenkulün potansiyelini en üst düzeyde kullanabilmesi ve yapılaşma potansiyeli kazanabilmesi için, söz konusu arazinin imar planlarına uygun olarak bölünmesi, yani ifraz edilmesi kritik bir adımdır. Bu işlem, arazinin değerini artırmakla kalmaz, aynı zamanda üzerine yeni projeler geliştirilmesine de olanak tanır. İfraz ve tevhit işlemleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün ilgili mevzuatına göre düzenlenmekte olup, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki maliklerin başvurusuyla gerçekleştirilir. Tevhit işlemi, birden fazla parselin tek bir parselde birleştirilmesini ifade ederken, ifraz ise mevcut bir parselin imar koşulları dahilinde daha küçük parsellere ayrılması anlamına gelir.

İfraz işleminin gerçekleştirilebilmesi için bazı ön şartların sağlanmış olması gerekmektedir. Öncelikle, ifraz edilecek arsa üzerinde herhangi bir irtifak hakkı, şerh veya ipotek gibi kısıtlayıcı bir durumun bulunmaması esastır. Bununla birlikte, afet riski taşıyan bölgeler, örneğin taşkın, heyelan veya benzeri doğal afet tehlikesi bulunan alanlarda yer alan gayrimenkullerin ifrazı mümkün değildir. Ayrıca, yola doğrudan cephesi olmayan arsaların da imar planı ve yönetmelik hükümlerine aykırı olmaması adına parsellere ayrılması genel kural olarak kabul edilmez. Bu kısıtlamalar, hem can ve mal güvenliğini sağlamak hem de imar bütünlüğünü korumak amacıyla getirilmiştir.

İfraz işleminin onaylanması yetkisi, ilgili gayrimenkulün bulunduğu yerdeki belediye encümenlerine veya il idare kurullarına aittir. Başvurunun ilgili kuruma ulaşmasını takiben, bu onay süreci en geç 30 gün içinde tamamlanmalıdır. Onaylanan ifraz işlemi, tescil veya terkin edilmek üzere tapu müdürlüğüne 15 gün içinde bildirilir. Tapu müdürlüğünün ise bu işlemleri, kendisine bildirim yapıldıktan sonraki bir ay içerisinde sonuçlandırması yasal bir zorunluluktur. Bu süreler, sürecin hızlı ve etkin bir şekilde ilerlemesini sağlamak adına belirlenmiştir.

İfraz işlemi için başvuru yapacak kişilerin hazırlaması gereken bir dizi belge bulunmaktadır. Gayrimenkulün bulunduğu belediye sınırları içinde yer alması durumunda başvuru belediye encümenine, aksi halde il idare kuruluna yapılmalıdır. Gerekli belgeler arasında şunlar yer alır:

* Gayrimenkul sahibinin veya yetkili temsilcisinin kimlik belgesi (nüfus cüzdanı veya pasaport).

* Gerçek kişiler için 1 adet 6x4 cm boyutlarında vesikalık fotoğraf.

* İşlem bir temsilci veya vasi aracılığıyla yapılacaksa, ilgili vasi kararı, vekaletname veya yetki belgesi.

* Belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından alınmış karar belgesi.

* Gayrimenkulün bulunduğu belediyeden alınmış emlak beyan değeri belgesi.

* Tapu senedi.

* Üç takım halinde, serbest mühendislerce hazırlanmış, kadastro müdürlüğü tarafından onaylanmış ve bir üst yazıya eklenmiş "değişiklik dosyası". Bu dosya içerisinde değişiklik beyannamesi ve kontrol raporu gibi ekler bulunur.

* Eğer gayrimenkul bina niteliğindeyse, Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi de beyan edilmelidir.

Yukarıda sıralanan belgelerin eksiksiz olarak teslim edilmesinin ardından, ifraz işlem ücretinin de ödenmesi gerekmektedir. Bu ücretler tapu harcı ve döner sermaye ücretini kapsamaktadır. Gayrimenkulün değeri, ilgili belediye tarafından belirlenen emlak beyan değerinden az olmamak üzere beyan edilmeli ve bu değer üzerinden tapu harcı tahakkuk ettirilmelidir.

İmar planı kapsamında yeni parseller oluşturulurken, bu parsellerin asgari ölçüleri belirlenirken arazi eğimi, yol durumu, mevcut yapılar ve bu parsellerde inşa edilecek yapıların gerektireceği alan ihtiyacı gibi faktörler göz önünde bulundurulur. Eğer imar planında aksine özel bir hüküm bulunmuyorsa, bu kriterler yeni parsellerin boyutlarını belirlemede esas alınır.

Belirli alanların ifrazı yasal olarak mümkün değildir. Bunlar arasında taşkın, heyelan, kaya düşmesi gibi afet bölgeleri ile jeolojik veya sıhhi sakıncalar taşıyan, genel olarak tehlike arz eden alanlar bulunmaktadır. Bu tür alanların ifraz edilmesi, hem bölge halkının güvenliğini tehlikeye atar hem de çevresel riskleri artırabilir.