Apartman Giderlerinde Kiracı mı, Ev Sahibi mi Sorumlu?

Emlak kiralamalarında sıkça karşılaşılan ve merak edilen konulardan biri de apartman giderlerinin kim tarafından karşılanacağıdır. Özellikle demirbaş niteliğindeki onarım ve yenileme masraflarının kiracıya mı yoksa ev sahibine mi ait olacağı hususu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan hükümlerle açıklığa kavuşmaktadır. Bu rehberimizde, hangi giderlerin kime ait olduğunu detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. Maddesi, apartmanların genel giderlerinin, yani bilinen adıyla "aidatların" apartman yönetimlerince her bir bina için ayrı ayrı belirlendiğini ortaya koyar. Bu genel giderler içerisinde, normal kullanım sonucu ortaya çıkan su, ısınma ve temizlik gibi kalemler yer alır. Türk Borçlar Kanunu'nun 341. Maddesi de, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı sürece, bu tür kullanıma bağlı giderlerin kiracı tarafından karşılanacağını teyit eder. Dolayısıyla, günlük yaşam faaliyetleri sonucu oluşan ortak alan kullanımlarına ilişkin masraflar kiracının sorumluluğundadır.

Ancak, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olmayan, daha çok mülkün kendisiyle veya ana yapıyla ilgili masraf ve giderler ev sahibinin sorumluluğunda kabul edilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 302. Maddesi, kiraya verenin, sözleşmede özel bir düzenleme yapılmadıkça veya kanunda aksi öngörülmediği sürece, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri üstlenmekle yükümlü olduğunu belirtir. Bu kapsamda değerlendirilen ve ev sahibinin karşılaması gereken giderlere örnek olarak şunlar verilebilir:

• •Binanın çatısının onarımı veya yenilenmesi
• •Binanın dış cephesinin mantolama işlemleri
• •Asansör eklenmesi gibi yapısal iyileştirmeler
• •Dış cephe boyama masrafları
• •Apartman veya site bünyesinde yeni bir bölümün inşa edilmesi

Bu türden büyük çaplı ve yapısal nitelikli harcamalar, kiralananın normal kullanımından bağımsızdır. Genellikle, bu tür uzun vadeli yatırımlar ve yapısal giderler, yıllık olağan genel kurul toplantılarında bir yatırım bütçesi dahilinde belirlenir ve doğrudan ev sahiplerinden talep edilir. Kiracının, asansör bakımı gibi aylık giderleri aidat kapsamında ödemesi, bu türden uzun vadeli yatırımlardan dolaylı olarak faydalanmasının karşılığı olarak değerlendirilir. Mülkün değerini korumaya veya artırmaya yönelik bu tür harcamalar, ev sahibinin mülküne kalıcı bir değer kattığı için onun sorumluluğunda kalır.