Tapuda Düşük Bedel Gösterene “Ağır Ceza”: Yapay Zekâ Devrede

Hazine ve Maliye Bakanlığı, gayrimenkul satışlarında tapuda düşük bedel beyanı yoluyla oluşan vergi ve harç kayıplarını önlemek için yapay zekâ destekli kapsamlı bir denetim başlattı. MEVA (Mekânsal Veri Analiz) sistemi ile son 5 yılın tapu satışları taranıyor; gerçek satış fiyatı ile tapuda beyan edilen değer arasındaki fark tespit edildiğinde, hem alıcı hem satıcı hakkında işlem yapılıyor. Gönüllü düzeltme (pişmanlık) yapanlar ise cezalardan muaf tutulabiliyor.

Ne Değişti? (Özet)

• MEVA ile 5 yıl geriye dönük tarama: Tapu verileri; banka kredi tutarı, ekspertiz raporları, rayiç/piyasa fiyatları ve çeşitli veri setleriyle karşılaştırılıyor.
• Riskli işlemler incelemede: Beyan–gerçek satış bedeli farkı yüksek olan işlemler incelemeye alınıyor.
• Gönüllü düzeltme imkânı: İnceleme başlamadan önce kendi beyanını düzeltenler, vergi ziyaı/usulsüzlük cezasından muaf; yalnızca gecikme faizi/zammı ödeniyor.
• Emlakçılar da radar altında: Komisyon faturası düşük kesilen veya kayıt dışı aracılık işlemleri de denetime konu olabiliyor.

Denetim Nasıl İşliyor?

MEVA; tapu satış bedellerini, bölgedeki emsal satışları, bankaların kredi/ekspertiz verilerini ve ilan/market verilerini birlikte analiz ediyor. YZ modeli tutarsızlık gördüğünde işlem “riskli” olarak işaretleniyor ve vergi idaresi bu dosyaları izaha davet veya inceleme süreçlerine yönlendiriyor.

Ceza ve Faiz (Güncel Çerçeve)

• Vergi ziyaı (tapu harcı) cezası: Tapu harcında özel düzenleme gereği, eksik ödenen harç için vergi aslına ek %25 vergi ziyaı cezası uygulanabiliyor.
• Gecikme zammı/faizi: Amme alacaklarında gecikme zammı aylık %4,5 (yaklaşık yıllık %54) olarak uygulanıyor. (Bazı haberlerde geçen %53,25 yıllık oran, TTK kapsamındaki temerrüt faizi referansıdır; vergi gecikme zammı için esas olan aylık %4,5’tir.)
• Hem alıcı hem satıcı: Eksik harç, taraflar yönünden tarhiyat konusu olabiliyor; ayrıca ticari nitelikteyse gelir/kurumlar vergisi ve KDV etkileri doğabilir.

Temsili Hesap (Bilgilendirme Amaçlı)

Gerçek satış 5.000.000 TL, tapuda beyan 3.000.000 TL ise fark 2.000.000 TL’dir. Tapu harcı toplam oranı %4 olduğundan eksik harç 80.000 TL’dir. İnceleme sonrası tarhiyatta:

• Eksik harç: 80.000 TL
• Vergi ziyaı cezası (tapuda özel): ~ 20.000 TL (yaklaşık %25)
• Gecikme zammı: Aylık %4,5, süresine göre ayrıca hesaplanır.

Not: Nihai tutarlar dosyaya ve süreye göre değişir; bu örnek sadece yöntemi göstermek içindir.

Gönüllü Düzeltme (Pişmanlık) Nasıl Yapılır?

1. İnceleme/tebligat gelmeden önce vergi dairesine başvurun (VUK 371).
2. Düzeltme beyannamesi verin: Tapu harcı için PİŞMANLIK (PİS) + DÜZELTME (DZT) seçenekleriyle.
3. Ödemeyi 15 gün içinde yapın: Vergi aslı + pişmanlık zammı/ gecikme faizi; ceza kesilmez ve usulsüzlük cezası uygulanmaz.
4. Belgelerinizi ekleyin (ekspertiz/kredi, satış sözleşmesi, ödeme dekontları vb.).

Emlak Profesyonelleri İçin

• Komisyon faturası: “Düşük fatura” kesilmesi cezalı tarhiyat riski doğurur; işlem ve ilan kayıtlarıyla tutarlılık aranır.
• Aracı rolü: Satış bedelinin gerçekliğini teyit eden yazışmalar/mesajlar incelemede delil olabilir. Kayıtlarınızı şeffaf tutun.

Sık Sorulan Sorular

Geriye dönük hangi yıllar inceleniyor?

Uygulama, son 5 yıl içindeki tapu işlemlerini taramaya odaklanıyor.

“%53,25 yıllık faiz” mi, “aylık %4,5 gecikme zammı” mı?

Vergi alacaklarında esasa ilişkin gecikme zammı aylık %4,5 (yaklaşık yıllık %54) uygulanır. Haberlerde görülen %53,25 ise ticari geç ödemelerde TCMB’nin ilan ettiği temerrüt faizidir; vergi gecikme zammı yerine geçmez.

İzaha davet geldi; ne yapmalıyım?

Belgelerinizle birlikte izahat verin; gerçek satış bedelini teyit eden kanıtları sunun. Uygun görülürse cezalar azaltılabilir; pişmanlık/düzeltme imkânlarını kaçırmayın.

Uygulamada 6 Adımda Doğru Yol Haritası

1. Bölge emsallerini ve ekspertiz raporunu toplayın.
2. Banka kredi/ekspertiz değerleriyle karşılaştırın.
3. Risk varsa beklemeden pişmanlıkla düzeltin.
4. Ödemeyi 15 gün içinde tamamlayın.
5. Emlakçıysanız komisyon faturanızın piyasa ile uyumunu sağlayın.
6. Yeni işlemlerde daima gerçek satış bedelini beyan edin.

Hukuki not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanızda uzman bir mali müşavir/avukatla çalışınız.