Şufa Hakkı Nedir ve Hangi Durumlarda Kullanılır? Detaylı Rehber

Şufa hakkı, özellikle hisseli tapu sahiplerini ilgilendiren bir ön alım hakkıdır. Bu hak, paydaşlara mülkün satışı durumunda öncelikli alıcı olma imkânı sunar ve bu süreç, Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenir. Şufa hakkı, paylı mülkiyet sisteminde ortakların haklarını korumak ve paydaşlar arasında denge sağlamak amacıyla geliştirilmiş bir yasal düzenlemedir.

Bu rehberde, şufa hakkıyla ilgili merak edilen tüm detayları bulabilirsiniz: Şufa hakkının kapsamı, kullanım şartları, dava süreçleri ve zamanaşımı gibi konulara dair bilgiler aşağıda yer almaktadır.

İçindekiler

• Şufa Hakkı Nedir?
• Şufa Hakkı Süresi Ne Kadar?
• Şufa Hakkını Kimler Kullanabilir?
• Şufa Hakkı Nasıl Düşer?
• Şufa Hakkı Kaldırıldı Mı?
• Hangi Durumlarda Şufa Hakkı Olmaz?
• Şufa Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılır?
• Şufa Davası Kim Açabilir?
• Şufa Davası Zaman Aşımı

Şufa Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, diğer adıyla ön alım hakkı, paylı mülkiyet düzeninde bir paydaşın, diğer bir paydaşın mülkünü üçüncü bir şahsa satması durumunda, bu mülkü öncelikli olarak satın alma hakkıdır. Bu hak, kanunlarla güvence altına alınmıştır ve paydaşların mülkün el değiştirme sürecinde mağduriyet yaşamasını engellemeyi amaçlar.

Şufa hakkının kullanımında belirli şartlar yerine getirilmelidir. Hak sahibi olan paydaşlar, mülkün satışından haberdar olduktan sonra belirli bir süre içinde bu haklarını kullanmak için yasal süreci başlatabilirler. Bu süreçte arabuluculuk ya da mahkeme yoluyla çözüm aramak mümkündür.

Şufa Hakkı Süresi Ne Kadar?

Şufa hakkının kullanımı belirli sürelerle sınırlıdır ve bu süreler, satış işleminin pay sahiplerine bildirilip bildirilmemesine göre değişiklik gösterir:

Noter Bildirimi Yapılmışsa:

Satış işlemi noter aracılığıyla pay sahiplerine bildirilmişse, şufa hakkının kullanımı için 3 aylık bir süre tanınır. Bu süre içinde dava açılmadığı takdirde hak düşer.

Noter Bildirimi Yapılmamışsa:

Eğer satış işlemi noter bildirimi olmadan gerçekleştirilmişse, şufa hakkının kullanılabileceği süre 2 yıl ile sınırlıdır. Bu süre, satışın gerçekleştiği tarihten itibaren başlar.

Şufa Hakkını Kimler Kullanabilir?

Şufa hakkını kullanma yetkisi, yalnızca hak sahibi olan paydaşlara aittir. Bu hak, hisseli mülk sahipleri arasında eşit şekilde paylaştırılır. Şufa hakkından yararlanabilecek kişiler şu şekilde sıralanabilir:

• Paydaşlar: Hisseli tapuda hak sahibi olan tüm ortaklar.
• Paylı mülkiyet sahipleri: Tapuda mülkiyet hakkına sahip kişiler.

Şufa hakkını ayni hak sahibi olmayan kişiler kullanamaz. Hak sahibinin, payını devralmak istediği mülkle ilgili haklarını yasal süreler içinde kullanması gerekir.

Şufa Hakkı Nasıl Düşer?

Şufa hakkı, belirli durumlarda ortadan kalkabilir. İşte şufa hakkının düşmesine neden olan başlıca durumlar:

• Zaman Aşımı: Şufa hakkı, belirtilen süreler içinde kullanılmadığı takdirde düşer (3 ay veya 2 yıl).
• Sözleşme Süresi Dolması: Şufa hakkı bir sözleşmeyle sınırlandırılmışsa, sözleşmede belirtilen süre (genellikle 10 yıl) dolduğunda hak sona erer.
• Hak Feragati: Paydaşın ön alım hakkından yazılı olarak feragat etmesi durumunda, bu hak geçersiz hale gelir.
• Pay Kaybı: Hisseli tapuda payını kaybeden bir kişi, artık şufa hakkını kullanamaz.

Şufa Hakkı Kaldırıldı Mı?

Şufa hakkı, 2020 yılında yapılan bazı düzenlemelere rağmen hâlâ yürürlüktedir. Ancak, 7255 sayılı kanunla yapılan değişiklikler sonucunda bazı maddeler kaldırılmıştır. Örneğin, komşu parsel ile ilgili düzenlemeler içeren 23. madde yürürlükten kaldırılmıştır. Buna rağmen, şufa hakkına ilişkin diğer düzenlemeler ve dava açma hakkı korunmaya devam etmektedir.

Hangi Durumlarda Şufa Hakkı Olmaz?

Şufa hakkının kullanılmadığı veya uygulanamayacağı durumlar şunlardır:

• Hak Feragati: Paydaşın, ön alım hakkından feragat ettiğini resmi olarak beyan etmesi.
• Zaman Aşımı: Kanuni süreler içinde dava açılmaması.
• Yasal Dış Satışlar: Yasal düzenlemelere aykırı yollarla gerçekleştirilen satış işlemleri.

Şufa Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılır?

Şufa hakkı, genellikle bir hisseli tapu satışında diğer paydaşların haklarını korumak için kullanılır. Bu hak, özellikle satışın üçüncü bir şahsa yapılması durumunda devreye girer. Şufa hakkı kullanılırken şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Satış İşleminin Gerçekleşmesi: Ön alım hakkı, ancak mülk satış işlemi tamamlandıktan sonra kullanılabilir.
• Dava Süreci: Paydaşların anlaşmazlık durumunda şufa davası açması gerekebilir.

Şufa Davası Kim Açabilir?

Şufa davasını açabilecek kişiler, yalnızca hisseli tapu üzerinde hak sahibi olan paydaşlardır. Mülk üzerinde herhangi bir hakka sahip olmayan kişilerin bu davayı açma yetkisi yoktur. Dava açmak isteyen paydaşlar, gerekli belgelerle birlikte sulh hukuk mahkemesine başvurarak süreç başlatabilirler.

Şufa Davası Zaman Aşımı

Şufa davası açma süresi, satış işlemi ve bildirim türüne göre değişiklik gösterir:

• 3 Ay: Noter aracılığıyla satış bildirimi yapılmışsa.
• 2 Yıl: Satış bildirimi yapılmamışsa.
• 10 Yıl: Sözleşmeyle belirlenmiş süre dolduğunda.

Bu sürelerin sonunda şufa hakkı zaman aşımına uğrar ve hak düşer.

Sonuç

Şufa hakkı, hisseli tapu sahipleri için önemli bir yasal güvencedir. Bu hakkın zamanında ve doğru şekilde kullanılabilmesi için belirli kuralların yerine getirilmesi gerekir. Sürelerin takibi ve gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması, sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlar. Şufa hakkınızı korumak ve doğru bir şekilde kullanmak için uzman desteği almanız faydalı olabilir.